La Agrupación de Interés Urbanístico UESF-06 Ribera del Marco, con la redacción técnica de ACEIDÉ Servicios Técnicos, ha presentado la Modificación del Estudio de Detalle del ámbito API 32-01 San Francisco 06, situado entre la Ronda de San Francisco y la Avenida Cervantes, junto a la Ribera del Marco. La actuación busca actualizar la ordenación urbanística aprobada en 2005, adaptándola a las condiciones urbanas, ambientales y sociales actuales, sin alterar los parámetros estructurales del planeamiento.
La propuesta se centra en las parcelas EM-1A a EM-4B y se limita a ajustar alineaciones interiores y alturas máximas, manteniendo intactos los usos, la edificabilidad total, la estructura viaria y las reservas dotacionales. El suelo sigue siendo urbano consolidado y se mantiene la ordenanza de Zona 4, aunque reinterpretada hacia un modelo más abierto y permeable.
El documento parte de un análisis detallado del entorno, subrayando la posición estratégica del ámbito como espacio de transición entre los barrios del Espíritu Santo y San Francisco y como una de las principales puertas paisajísticas de acceso a la ciudad histórica desde el sur. La compleja topografía del terreno, una ladera con fuerte pendiente hacia la Ribera del Marco, y los problemas derivados del planeamiento de 2005 —excesiva ocupación del suelo, volúmenes compactos, escasa ventilación y soleamiento, ausencia de espacios comunitarios— justifican la necesidad de una reestructuración integral.
La modificación se enmarca en una operación urbanística de mayor alcance vinculada a la Ribera del Marco, que contempla la creación de un gran parque público de 51.620 m² en suelo de alto valor ambiental. Para hacerlo posible, el planeamiento trasladó la edificabilidad inicialmente prevista en la ribera a este ámbito urbano consolidado, garantizando que la densidad resultante sea coherente y sostenible, al concentrarse en una zona con servicios, accesibilidad y equipamientos, evitando la edificación en un entorno natural sensible.
Tras estudiar varias alternativas, se descarta mantener la ordenación de 2005 por su rigidez y mala calidad ambiental, así como una reordenación parcial insuficiente. Se opta por una nueva tipología de manzana abierta, con edificios escalonados y aterrazados que se adaptan a la pendiente, reducen la masividad visual y mejoran la relación con el paisaje. La ordenación favorece la permeabilidad visual y funcional, abre vistas hacia la Ribera del Marco y mejora la continuidad urbana entre ambos barrios.
En cuanto a la edificación, se establece una altura máxima de B + 10 plantas + ático, modulada según la anchura de las calles y la posición de cada parcela, manteniendo una cornisa homogénea y una transición armónica con el entorno. El fondo edificable pasa a ser flexible, entre 9 y 14 metros, lo que permite viviendas pasantes con ventilación cruzada y mejores condiciones de habitabilidad. Se prevé además la posibilidad de usos comunitarios, dotacionales o terciarios de proximidad en planta baja, reforzando la vida urbana y la cohesión vecinal.
El documento incorpora un estudio de soleamiento exhaustivo que concluye que la nueva volumetría no genera afecciones significativas sobre los edificios colindantes, incluidos los centros educativos cercanos. Al contrario, mejora de forma notable las condiciones de iluminación natural respecto al planeamiento anterior y garantiza más de cuatro horas de sol directo en los espacios comunes durante el invierno.
También se justifica la flexibilización del número de viviendas, apoyándose en criterios técnicos y acuerdos municipales que establecen que este dato es orientativo y no vinculante, siendo la edificabilidad el verdadero parámetro regulador. Esta interpretación se alinea con la legislación urbanística vigente y con modelos urbanos más densos pero cualitativamente mejores.
En conclusión, la Modificación del Estudio de Detalle del ámbito API 32-01 San Francisco 06 pretende regenerar y actualizar un espacio urbano clave de Cáceres, mejorando su calidad arquitectónica, ambiental y paisajística, reforzando su integración con la Ribera del Marco y con los barrios colindantes, y adaptándolo a las demandas actuales de vivienda y sostenibilidad. Todo ello se realiza sin incrementar edificabilidad ni alterar los usos, manteniendo el equilibrio urbanístico y cumpliendo los objetivos del Plan General Municipal y de la LOTUS.
